Модели исламской ипотеки
Исламская ипотека — это форма финансирования недвижимости, основанная на принципах исламского права — шариата. В отличие от традиционных ипотек, исламская ипотека, известная также как «халяльная ипотека», избегает начисления процентов, так как ислам запрещает ростовщичество. Вместо этого используются альтернативные методы, такие как покупка и продажа с наценкой или аренда с последующим выкупом.
Шариат категорически запрещает заработок на процентах. В исламской ипотеке банк не выдает деньги под проценты, а использует другие механизмы для обеспечения прибыли. Так, например, в исламской ипотеке чаще всего используются модели, в которых банк и заемщик вместе приобретают недвижимость, а затем делят права собственности.
Основных моделей исламской ипотеки три. Попробуем разобраться как они работают и в чем разница между ними.
Мурабаха. По этой модели банк покупает недвижимость по рыночной цене, а затем перепродает ее заемщику с наценкой. Стоимость и сроки выплат согласовываются заранее. Заемщик не владеет имуществом до полного погашения платежей, а банк остается владельцем до завершения сделки.
Например, клиент выбирает дом, и банк приобретает его за $100,000. Согласовав наценку, банк продает дом клиенту за $110,000 с рассрочкой платежей на несколько лет. Клиент знает окончательную стоимость и выплачивает ее банку, не выплачивая процентов.
Иджара. Банк покупает недвижимость и сдает ее заемщику в аренду с правом выкупа. Заемщик выплачивает аренду, пока не погасит полную стоимость имущества, после чего право собственности переходит к нему.
Например, банк покупает квартиру за $80,000 и сдает ее клиенту в аренду. Клиент ежемесячно выплачивает арендную плату, которая постепенно включает стоимость выкупа недвижимости. К концу срока клиент выплачивает все аренды и получает полное право собственности.
Мушарака мутанакиса. Этот метод представляет собой совместное владение. Банк и заемщик совместно покупают недвижимость, причем заемщик постепенно выкупает долю банка, пока не станет единственным собственником.
Например, клиент и банк покупают недвижимость за $100,000, каждый вносит по 50%. Клиент постепенно выкупает долю банка, выплачивая часть стоимости и одновременно арендуя долю банка. В конце выплат клиент становится полноправным владельцем.
Какие законы регулируют исламскую ипотеку
Исламская ипотека основывается на принципах шариата, на основе Корана и Сунны (учений и традиций Пророка Мухаммеда — прим. ред.). Эти источники служат основой для запрета процентов и необходимости справедливости и прозрачности в сделках. Другим источником права являются фетвы — юридические заключения, которые выносятся исламскими учеными для объяснения и разрешения сложных вопросов. Многие исламские финансовые институты и ученые выносят фетвы, касающиеся ипотечного финансирования, основываясь на принципах шариата.
Стоит сказать, что сегодняшние нормы исламского финансирования стандартизированы. Так, Организация бухгалтерского учета и аудита для исламских финансовых институтов (AAOIFI) разработала стандарты для исламских финансовых продуктов, в том числе ипотеки, которые применяются в различных странах и обеспечивают соответствие принципам шариата. Эти стандарты охватывают такие аспекты, как контрактные условия и обязательства.
Другая организация — Совет по исламским финансовым услугам (IFSB) — также занимается разработкой стандартов и рекомендаций для исламских финансовых учреждений, включая тех, которые касаются управления рисками, соблюдения шариата и устойчивости в банковской системе.
Однако их рекомендации добровольные и не имеют статуса международных законов.
На национальном уровне многие государства с развитым исламским финансированием, такие как Малайзия, Саудовская Аравия, ОАЭ и другие, разработали собственные законы и регламенты, регулирующие деятельность исламских банков.
Что еще интересного нужно знать
— Обязательное владение активом
Для того чтобы сдать недвижимость в аренду или перепродать ее заемщику, банк должен владеть этим активом. Банк не может просто выдать деньги на покупку жилья — сначала он приобретает недвижимость, а затем передает ее заемщику через аренду или перепродажу.
При обычной ипотеке заемщик владеет всей недвижимостью и может ею пользоваться, но она остается залогом по кредиту от банка до тех пор, пока ипотека не будет погашена.
Напротив, в случае исламской ипотеки право собственности на недвижимость может оставаться во владении банка до тех пор, пока она не будет выкуплена полностью. Либо недвижимость может находиться в совместной собственности банка и конечного покупателя, в зависимости от типа контракта.
— Разделение рисков
В исламской ипотеке стороны делят риски и ответственность. Если сделка прерывается, банк может понести убытки, что требует дополнительных мер предосторожности при выборе клиентов.
— Никакого мелкого шрифта
Все условия договора должны быть понятными и заранее согласованными. Это значит, что в договоре не должно быть скрытых условий или неопределенности, которые могли бы привести к убыткам одной из сторон.
То есть все условия договора должны быть четко прописаны и не нарушать права обеих сторон, а также исключать элементы обмана и неопределенности.
Условия исламской ипотеки обычно более ясные, так как они не допускают скрытых комиссий и дополнительных затрат.
— Соответствие шариату и согласование с шариатским советом
Любая исламская ипотека должна быть одобрена шариатским советом или комитетом по шариату — группой экспертов, которые проверяют, что договоры и условия не противоречат исламским нормам. Эта практика характерна для большинства стран, где работают исламские финансовые учреждения.
Однако структура и полномочия шариатских советов могут варьироваться в зависимости от страны. Например, в Малайзии и Пакистане существуют национальные шариатские советы, которые обеспечивают единую правовую основу для всех исламских банков, работающих в стране. В то же время в странах Ближнего Востока, таких как ОАЭ и Саудовская Аравия, шариатские советы действуют непосредственно при каждом банке.
— Могут ли получить исламскую ипотеку немусульмане?
Продукты исламского финансирования, включая ипотеку, доступны всем, кто желает использовать эти принципы, независимо от религии. Исламская ипотека становится востребованной не только среди мусульман, но и среди людей других вероисповеданий, которые ищут этические и прозрачные финансовые решения.
Что еще нужно иметь в виду?
В исламской ипотеке часто требуется более высокий первоначальный взнос по сравнению с традиционной ипотекой, что может затруднить доступ к жилью для клиентов с ограниченными финансовыми возможностями.
Сложные правовые требования и необходимость в шариатском аудите увеличивают административные расходы банков, что может делать исламскую ипотеку более дорогой по сравнению с традиционной.
Несмотря на соблюдение шариатских норм, в некоторых исламских ипотечных продуктах есть элементы, которые критики считают спорными. Например, привязка выплат к стандартным рыночным процентным ставкам (например, LIBOR или Euribor) вызывает дискуссии о том, насколько такие продукты полностью соответствуют шариату.
Поскольку исламская ипотека требует от банков владения недвижимостью до ее полной продажи клиенту, банки могут нести финансовые риски, если клиент отказывается от сделки. Такие риски приводят к более жестким требованиям и долгому процессу проверки для потенциальных заемщиков.
В разных странах и даже между банками могут существовать различия в интерпретации норм шариата и стандартах для исламской ипотеки. Это усложняет разработку единых подходов и снижает доверие к исламским финансовым продуктам среди международных инвесторов и клиентов.
Исламская ипотека требует от сотрудников банков знаний не только в финансах, но и в исламском праве, что ограничивает доступность компетентных специалистов и создает необходимость в специальном обучении.