В Казахстане все, кто хочет продать свое жилье или купить его, и те, кто ищет квартиру для проживания — все обращаются к этой посреднической службе. Но, похоже, в последние годы в этой сфере стало много мошенников.
Статистика требует уточнения
Перед тем, как затронуть какую-либо тему, принято обращаться к официальной статистике. И все же, когда речь идет о риэлторах, трудно найти реальную информацию, и до сих пор неизвестно, сколько предпринимателей и физических лиц занимаются посредничеством на рынке жилья.
По данным Министерства национальной экономики, на этом рынке действуют 1 157 юридических лиц и 1 636 индивидуальных предпринимателей. На наш взгляд, это заниженные цифры, особенно в том, что касается индивидуальных предпринимателей.
Бюро национальной статистики представляет информацию о том, что зарегистрированы 4 875 субъектов предпринимательства, оказывающих, по общему классификатору видов экономических услуг, «посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем жилья и другого недвижимого имущества».
Но есть много риэлторов, которые предлагают свои услуги без регистрации. Их незаконная деятельность, по-видимому, может быть продолжением беззакония на рынке арендного жилья. Сейчас многие арендуют жилье без договора по устной договоренности. Доказательством этому служит информация, опубликованная в октябре текущего года АО «Казахстанская жилищная компания». Доля квартир, сдаваемых незаконным путем или без официального оформления договора, достигла на рынке жилья 67%. Из сдаваемых квартир только на 33% оформлены договоры.
Рынок, где много обмана
Следующий вопрос — некоторые риэлторы не только занимаются незаконной деятельностью, но и совершают мошенничество, завладевая имуществом клиентов. Примеров этому достаточно, мы не будем их перечислять, главное, что Министерство национальной экономики тоже сообщало о множестве поступающих жалоб на риэлторов. В зависимости от их методов риэлторов-мошенников разделили на три группы.
Во-первых, риэлторы вынуждают простых граждан, продающих свое жилье, а также предпринимателей и собственников коммерческой недвижимости заключать с ними «эксклюзивный» договор. Если человек, подписавший документ и будучи неудовлетворенным услугами такого специалиста, обратится к другому или самостоятельно продаст объект, на него накладываются большие штрафные санкции. В случае отказа уплатить штраф, его привлекают к арбитражному суду.
Во-вторых, несмотря на ненадлежащее выполнение риэлторами своих обязательств, есть множество случаев, когда они через суд или внесудебными методами незаконно взыскивают с продавцов и клиентов большие суммы и штрафы.
В-третьих, регистрируются факты сговора риэлторов между собой и повышения цены на их услуги. Люди вынужденно обращаются за их дорогими услугами, потому что большая часть объявлений о продаваемой или сдаваемой недвижимости на онлайн-платформах дается риэлторами.
В-четвертых, риэлторы берут плату за свои услуги и с продавцов, и с покупателей. Многие риэлторы требуют деньги за осмотр квартиры, даже если ее не купят и никаких дополнительных услуг не оказано.
Например, за посредничество с арендующего квартиру запрашивают минимум 30% от размера ежемесячного платежа. Это значит, что если вы с помощью риэлтора нашли квартиру для проживания за 200 тысяч тенге в месяц, то за услугу заплатите риэлтору 60 тысяч тенге. Даже включение тех, кто ищет квартиру, в чат, куда поступают объявления, стоит 10-15 тысяч тенге.
По данным ведомства, отлажены различные мошеннические схемы при заключении сделок с жильем. В том числе — ложная информация, введение клиента в заблуждение, сдача выставленного объекта в аренду и субаренду без разрешения собственника недвижимого имущества. Эксперты называют источником всех проблем отсутствие законодательного регулирования в этом секторе.
Способы присвоения денег
Агентство финансового мониторинга тоже не скрывает опасности мошенничества со стороны посредников в сфере недвижимости. В прошлом месяце Агентство совместно с Министерством национальной экономики приняло решение об усилении контроля за деятельностью риэлторов.
В соответствии с изданным приказом, риэлторы переведены в категорию высокой степени риска. Агентство объясняет это возросшей угрозой использования риэлторских услуг для отмывания денег. То есть, операции с недвижимым имуществом признаны способом присвоения денег.
Конечно, отмывание денег с помощью операций с недвижимостью — один из старейших и популярных методов легализации незаконных доходов.
По данным Организации экономического сотрудничества и развития, недвижимость открывает для преступников возможность скрывать огромные суммы денег. Например, отчет Global Financial Integrity (GFI) подтвердил это, показав, что в одних только США с 2015 по 2021 год через сделки с недвижимостью было отмыто более 2,3 млрд долларов. Эта практика представляет угрозу для экономик.
Инициатива по разработке законопроекта столкнулась с препятствием
Вернемся к нашим реалиям и вспомним, что ранее в Казахстане несколько раз предпринимались попытки принять законодательные нормы в отношении риэлторов. В феврале текущего года группа депутатов Мажилиса Парламента инициировала законопроект «О риэлторской деятельности» и представила его на рассмотрение Правительства.
Мажилисмены говорили о необходимости государственного регулирования риэлторской деятельности, просили разработать специальный закон и ввести обязательное страхование профессиональной ответственности посредников. Кроме того, депутаты говорили о лицензировании риэлторской деятельности, проверке посредников на наличие судимости, введении для них обязательного обучения и сдачи экзаменов.
Было также предложение о том, чтобы разработать типовой договор для риэлторских компаний, запретить рассмотрение в арбитражном суде споров, возникающих в связи с их деятельностью. Аспект, касающийся арбитражных судов, ранее был освещен в качестве проблемы депутатом Мажилиса Олжасом Куспековым. Например, риэлтор при обращении к нему за услугами в обязательном порядке предлагает заключить договор. Клиент может не прочитать договор полностью или некоторые условия останутся незамеченными им. Самое интересное начинается после того, как договор будет подписан. Если клиенту не понравятся услуги риэлтора, он неожиданно окажется должен заплатить штраф, указанный в договоре.
— Большинство казахстанцев страдают от условия в договоре о том, что все споры должны решаться с помощью арбитражного суда. Арбитражи, которые считаются негосударственными институтом, при разрешении споров злоупотребляют своим положением, принимают несправедливые, противоречащие закону решения. Потому что в отличие от судей, арбитры не несут никакой ответственности и ничто не останавливает их от сговора, коррупционных нарушений, обмана и мошенничества. В Казахстане создать арбитражный суд легко. Зарегистрируйте ТОО, наймите юриста и все — можете осуществлять арбитраж, как хотите. Квалификационных требований, предъявляемых к арбитрам, очень мало. Вследствие этого арбитражи всегда принимают решения в пользу риэлторских компаний, — сказал депутат.
О. Куспеков также сообщил, что предложение по разработке законопроекта о риэлторской деятельности не нашло поддержки со стороны Правительства. Планируется только внесение поправок в действующее законодательство.
В частности, будет начат пилотный проект — составят открытый электронный реестр честных риэлторов, законодательно закрепят требования при заключении сделок на интернет-платформах, обеспечат платформенную занятость для риэлторской деятельности наподобие Yandex taxi. Кроме того, прорабатывается вопрос о внедрении специального 1-процентного налогового режима за оказание риэлторами услуг.
Что касается запрета на рассмотрение риэлторских споров в арбитражных судах, то Правительство не одобрило это предложение, сообщило только о том, что будет некоторое усовершенствование в этом вопросе.
В настоящее время Министерством национальной экономики разработаны изменения в законодательстве в части, касающейся риэлторов, но какой уполномоченный орган будет контролировать эту сферу в будущем, еще обсуждается. По-видимому, в декабре в Правительстве пройдет совещание по этому вопросу.
Остановимся теперь на том, что в развитых странах деятельность по продаже и покупке, сдаче в аренду жилья почти полностью осуществляется с помощью риэлторов, но государство законодательно регулирует эту сферу. В практике этих стран покупатель или арендатор не платит дополнительно за услуги риэлтора, с учетом того, что клиент и без этого несет расходы.
Например, в США, Германии, Канаде установлены конкретные требования по регулированию риэлторства. В Великобритании, Бельгии, Испании также есть системы регулирования рынка таких услуг.
В этих странах владелец собственности сам не показывает продаваемое жилье покупателю, это работа риэлтора. Поэтому услуги оплачиваются стороной, получающей доход. Стоимость услуги, в среднем, не превышает 5%.
Права потребителей не защищены
О том, что права потребителей нарушаются с помощью различных мошеннических схем, говорит и президент саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко. По ее словам, для приведения в порядок риэлторской деятельности важно совершенствовать законодательство. Эксперт считает, что наличие таких значительно снизит уровень мошенничества в секторе, повысит качество оказываемых услуг.
— На сегодняшний день риэлторская деятельность частично внесена в предпринимательский, гражданский, налоговый кодексы, законы «О частном предпринимательстве», «О государственной регистрации недвижимого имущества», «О жилищных отношениях» и «О рекламе». Но действующая правовая база, регулирующая сферу оказания риэлторских услуг, не дает возможности полностью выявлять не имеющих квалификации и работающих нелегально. Из-за этого сформировалось негативное отношение к специалистам. Действующая правовая база не защищает потребителей от незаконных действий. Сейчас нарушаются и права граждан, и предпринимателей, работающих на рынке недвижимого имущества, — говорит Л. Степаненко.
В любом случае, риэлторская деятельности относится к предпринимательству. Для занятия этой деятельностью нужно в обязательном порядке проходить государственную регистрацию в качестве частного предпринимателя. Эксперты прогнозируют, что в случае принятия специального закона, если государство будет регулировать этот рынок, увеличится объем налоговых поступлений в бюджет.
Как сообщалось ранее, в Казахстане Агентство по финансовому мониторингу (АФМ) совместно с Министерством национальной экономики решило ужесточить контроль над деятельностью риэлторов.