На каком этапе строительства покупка квартиры станет наиболее выгодной для Казахстанцев? В этом вопросе существует множество нюансов, которые следует учитывать, готовясь к покупке.
Как можно сэкономить половину суммы, покупая квартиру в строящемся доме
Есть три формы покупки жилья в доме, который еще только строят: участие банка; реализация после постройки каркаса здания; получение гарантии Казахстанской жилищной компании (КЖК) (бывшего Фонда гарантирования жилищного строительства).
Реализация через жилищно-строительные кооперативы или по предварительным договорам — рискованное дело. Конечно, цена очень привлекательная, она может быть гораздо ниже, чем по «белым» проектам.
Разница между покупкой на этапе котлована и покупкой готовой квартиры может доходить до 50%. Но тут единственной гарантией остается лишь репутация застройщика. Есть также риск того, что объект построят не по изначальному проекту.
На стадии возведения обычно раскупают более 75% квартир.
Если говорить только о «белых» проектах, то по ним можно выиграть 20-30% в цене, если брать квартиру во время стройки. Но нужно удостовериться, что у застройщика есть разрешения на строительство и продажу квартир, иначе вступление в права собственности может затянуться на долгие годы.
Девелопер с чистой совестью в большинстве случаев продает до ввода дома в эксплуатацию около 95% квартир. Если ему мало доверяют, то он продает на этом этапе лишь примерно 30% квартир.
Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», разумеется, в достаточной мере контролирует эту деятельность. А если застройщик обманет клиентов, здание достроит Единый оператор — для этого его и создали.
Так все выглядит в теории. На практике все гораздо сложнее — требует времени, сил, средств и нервов.
Как проверить компанию?
По ее БИНу узнайте полное официальное название, юрадрес, электронку, Ф.И.О. первого руководителя, число сотрудников. Сведения доступны на сайтах adata.kz, kompra.kz или uchet.kz.
Если вам нужна история налоговых отчислений застройщика, который вас заинтересовал, это можно узнать на сайте Комитета госдоходов Минфина — кликните на вкладку «Проверка юридического лица».
Также можно узнать, есть ли реально лицензия у застройщика. Зайдите на сайт elicense.kz, вбейте БИН компании и читайте.
В любом случае следует запросить у застройщика следующую информацию:
- наименование и юридические адреса строительной и уполномоченной компаний;
- справку, подтверждающую госрегистрацию (перерегистрацию);
- сведения о реализованных застройщиком проектах;
- копию договора о предоставлении и способе получения гарантии, заключенного с Единым оператором, или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков;
- документы, подтверждающие право уполномоченной компании на владение земельным участком.
Каждому дольщику нужно знать и об этом:
- У застройщика (уполномоченная компания) должно быть разрешение на привлечение денег дольщиков от акимата или гарантия Единого оператора (КЖК).
- Сделка оформляется только договором о долевом участии в жилищном строительстве, который подлежит обязательной регистрации в установленном порядке.
- Предварительные, инвестиционные и другие формы договоров незаконны.
- Договор долевого участия должен быть зарегистрирован. Выписка учетной регистрации отправляется по почте или вручается покупателю под расписку.
- Застройщик и Единый оператор обязаны ежемесячно обновлять информацию о ходе строительства с фотоотчетом на своем сайте. В противном случае — это нарушение закона.
Акт приема-передачи. Осуществление приемки от застройщика является одним из главных этапов покупки, которым не стоит пренебрегать. Это возможность удостовериться в том, что застройщиком выполнены работы из перечня, оговоренные в условиях ДДУ (договор о долевом участии — прим. ред.).
Привлекать средства дольщиков может как застройщик, так и другая компания, которую наделили этим правом. Сделка оформляется только договором о долевом участии в жилищном строительстве, который подлежит обязательной регистрации в установленном порядке (выписка учетной регистрации отправляется по почте или вручается покупателю под расписку). Предварительные, инвестиционные и другие формы договоров незаконны.
Если у дома/квартиры есть дефекты и недостатки, они должны быть устранены до подписания акта приемки. Подписи на нем ставят покупатель и застройщик. Неисправности, выявленные после этого, застройщик обязан исправить в течение гарантийного срока.
У каких застройщиков может встать вся работа
Между днями заключения ДДУ и заселения в готовое жилье обычно проходит около двух лет, но иногда этот период может сильно растянуться.
Инвестировать в строящееся жилье выгодно, когда покупатель делает первоначальные взносы, потом продает квартиру и выигрывает на марже (если есть рассрочка и возможность переуступки цессии до сдачи объекта).
Этот механизм может выглядеть сложным, необходимо хорошо в нем разбираться. Дело иметь желательно с ликвидными квартирами отличной планировки, с прекрасным видом из окна и другими привлекательными признаками.
По работе застройщика можно сразу понять, возможна ли задержка сроков сдачи. К примеру, если у него одновременно идут работы на 10-15 объектах, это означает, что доверять можно. У таких компаний много квартир разного класса, по разным ценам и так далее. Стопроцентно застройщик имеет все необходимые разрешения.
Еще бывают застройщики с точечными проектами. Если вы связались с такими, вы получаете риск того, что в какой-то момент работы притормозятся. Такой поворот событий могут спровоцировать снижение спроса на квартиры от этого застройщика и, как следствие, приостановка поступления денег.
Справочно! На старте дольщики чаще всего покупают 25-40% квартир будущего ЖК. Позже распродаются еще около 40%, а на завершающем этапе строительства — последние 10-20