Рынок жилья: текущая ситуация
Сегодня в Казахстане из 20 миллионов жителей около 9,5 миллиона имеют собственное жилье. Согласно данным аналитиков Бюро нацстатистики, за год — с октября 2023 года по октябрь 2024 года — цены на перепродажу квартир на вторичном рынке выросли на 3,9%, в то время как стоимость нового жилья увеличилась на 2,3%. В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в городах Тараз — на 8,6%, Актобе — на 7,9%, Талдыкорган — на 7,2%, Кокшетау и Кызылорда — по 7,1%. На вторичном рынке жилья лидеры роста цен города Атырау (24,7%), Астана (11,3%), на рынке аренды жилья — Уральск (24,2%), Шымкент (21,9%) и Петропавловск (21%).
Ведущий специалист агентства недвижимости Rialight Денис Вайншток отмечает, что ситуация на рынке недвижимости остается стабильной, с объемом сделок, аналогичным предыдущим месяцам. По его словам, «рынок жив, сделки продолжаются».
— Продают, как правило, те, кому действительно нужно продать, а покупают те, кому необходимо приобрести жилье именно сейчас. Люди не ждут более выгодного времени или цен, так как предсказать это невозможно, — объясняет Вайншток.
Он также подчеркнул, что с начала года наблюдается постепенное снижение цен на недвижимость. Эксперт объясняет это тем, что в 2021–2022 годах цены значительно выросли из-за спекуляций с «пенсионными деньгами». В настоящее время стоимость жилья возвращается к уровню, который был до выдачи средств из ЕНПФ. Дополнительно на снижение цен влияет отсутствие удобных и выгодных ипотечных программ, что сдерживает покупательский спрос.
Советник президента Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко сообщила, что в уходящем году среднее количество сделок на рынке недвижимости в стране оставалось относительно стабильным.
— Минимум мы зафиксировали в марте — 26 389 сделок, пик пришелся на август — 40 832 сделки. В целом за последние несколько месяцев количество сделок в стране стабилизировалось, и в среднем это чуть меньше 40 тысяч сделок в месяц. Это нельзя назвать особо высокой активностью со стороны покупателей и продавцов, но тем не менее этот показатель отражает уровень платежеспособного спроса в стране, — отметила Лукьяненко.
Лучшее время для покупки жилья: существуют ли определённые сезоны?
— У нас в стране давно нет понятия «лучшее время для покупки или продажи», — отмечает Денис Вайншток. — Бывают внешние факторы, которые могут немного повлиять на рынок, но глобально нельзя сказать, что сейчас нужно срочно покупать или продавать. Если клиенту действительно нужно совершить сделку, то ее стоит совершать. Что касается сезонности, то можно отметить следующее: частные дома лучше покупать зимой, когда покупателей на них меньше, и продавцы, которым действительно нужно продать срочно, будут вынуждены снизить цену. Однако есть и другой момент — многие продавцы снимают свои дома с продажи на зимний период, и заинтересованный покупатель просто не найдет дом своей мечты. Что же касается квартир, то для них, как такового, сезона нет.
Нина Лукьяненко также подчеркнула, что сезонность в сделках с недвижимостью — это миф. По ее словам, на общее число сделок гораздо больше влияют экономические факторы, а не сезонные.
— То есть появился новый продукт, например, льготная ипотека — и мы сразу увидим его влияние на спрос. Курс доллара поднялся, за ним последовала ставка рефинансирования — это приведет к элементу затишья. На самом деле, уже не сам факт изменения курса влияет, а именно увеличенная ставка рефинансирования, которая отразится и на процентах по депозитам, и на ипотечных ставках. Это, в свою очередь, повлияет и на цены, и на количество сделок, — рассказывает она.
Прогноз цен на жилье
Денис Вайншток отметил, что если государство поддержит банки и предложит удобные ипотечные программы, рассчитанные на более широкий слой населения, это приведет к росту спроса, что, в свою очередь, может подтолкнуть продавцов к повышению цен.
— Пока наблюдается обратная ситуация. Это касается и новостроек, где многое зависит от внешних факторов — курса валют и цен на строительные материалы, — отметил эксперт.
Нина Лукьяненко добавила, что на стоимость жилья влияет множество факторов, прежде всего экономическая и политическая стабильность.
— Уходящий год показал, что в мире очень неспокойно, и наша страна не может оставаться изолированной от того, что происходит на мировой арене. Проверки застройщиков, ужесточение или, наоборот, принятие лояльных к застройщикам поправок в закон о долевом участии повлекут за собой соответствующие последствия. Либо на рынок будут выходить новые объекты, либо количество нового жилья ограничится — все будет зависеть от решений на уровне государственной власти. Что касается поддержки властей важнейшего сектора экономики и стимулирования строительства и покупок, то пока не очень понятно. В целом, бесспорно, цены на недвижимость в стране будут зависеть от общего тренда формирования цен на все. Уровень инфляции, ставка рефинансирования, ставки по депозитам, кредитам и уровень завезенной инфляции отразятся на рынке недвижимости, — сказала Советник президента Саморегулируемой ассоциации риэлторов.
Автомобильный рынок: текущая ситуация
На 1 октября 2024 года количество зарегистрированных легковых автомобилей в Казахстане официально составило 4,9 миллиона единиц. По данным Казахстанского автомобильного союза, в 2023 году наши соотечественники приобрели 198 686 новых автомобилей. Доля отечественных машин на рынке по итогам года составила 70,7%. В октябре этого года официальными дилерами было продано 21 491 новых легковых и коммерческих автомобилей, а за 10 месяцев реализовано 158 621 автомобилей. С начала года объемы реализации легковых авто увеличились с 10 531 в январе до 20 562 в октябре. Отмечаются значительные скачки в продажах, такие как в марте (+32,1%) и июне (+30,6%), однако некоторые месяцы, например, апрель и май, характеризуются спадом. В целом, рынок демонстрирует восстановление и рост после незначительных колебаний.
Автоэксперт Алексей Алексеев сообщил, что в 2023 году автомобильный рынок Казахстана установил исторический рекорд, продав 198 тысяч новых автомобилей. Весной этого года специалисты прогнозировали, что в 2024 году рекорд не будет побит, и предсказывали объем продаж на уровне 165-170 тысяч авто.
— Изначально мой прогноз составлял 180-185 тысяч автомобилей, однако недавно данные были пересмотрены. Казахстанский Автомобильный Союз представил обновленный прогноз, согласно которому в 2024 году рынок может достичь 190 тысяч автомобилей. Динамика продаж в целом стабильна и положительна, с небольшими колебаниями: в начале года рынок немного снизился, летом выровнялся, а осенью вновь показал рост. Мы посмотрим, что будет по итогам ноября (статистика будет позже). Но такая динамика сохранялась до изменения курса валют. Сейчас, на фоне роста доллара, ситуация на рынке может измениться. В этих условиях дилеры могут поднять цены, особенно к Новому году, когда традиционно будет всплеск продаж. Будем наблюдать, но рынок, конечно, должен отреагировать. В 2025 году явно будет повышение цен, потому что автомобили, даже из Китая, закупаются за доллары, а не за юани. Следовательно, цена в тенге неизбежно вырастет, — отметил Алексеев.
Более 44% казахстанского автопарка — машины старше 10 лет, а доля новых автомобилей возрастом до 3 лет составляет всего 6%. Почти половину автопарка составляют транспортные средства старше 20 лет, и их число неуклонно растет. Эксперт отмечает, что эта тенденция усугубляется снижением продаж новых автомобилей, в то время как старые продолжают устаревать. При этом граждане стали реже перепродавать свои машины, поскольку стоимость новых автомобилей становится все менее доступной.
— За последние два года цены на автомобили значительно выросли. В этом году лишь китайские бренды начали ценовые войны, что привело к небольшому снижению стоимости, но автомобили других производителей продолжают дорожать, — подчеркнул эксперт.
Автоэксперт Виктор Марсаков подчеркнул, что в Казахстане 95% автомобилей продаются в кредит. И с учетом колебаний курса тенге, сейчас на рынке наблюдается спад в продажах, что связано с высокой закредитованностью населения.
Что касается преобладания на рынке, то сейчас наблюдается рост продаж новых автомобилей, в то время как продажи подержанных автомобилей переживают значительный спад. Продавцы подержанных автомобилей сталкиваются с трудностями, поскольку китайские бренды активно завезли на рынок множество моделей в эконом-сегменте. Хотя на рынке также присутствуют автомобили из Узбекистана, китайские автомобили занимают лидирующие позиции по количеству.
— Когда вы за 6 миллионов тенге можете приобрести новый автомобиль, зачем покупать за ту же сумму подержанную машину с неизвестным прошлым? Поэтому сейчас стало заметно, что многие люди покупают новые автомобили. Тем не менее, рынок подержанных машин остается достаточно большим и объемным, на них тоже есть спрос, — заметил эксперт.
Оптимальное время для покупки авто
После новогодних праздников наступает период небольшой стагнации: люди только вернулись с каникул, потратили деньги, и на рынке наблюдается затишье. Весной продажи начинают восстанавливаться, а вот летом снова наступает спад — многие уходят в отпуска. Осенью продажи начинают восстанавливаться, особенно в октябре, а в декабре наблюдается традиционный всплеск спроса — люди стараются завершить покупки перед концом года, инвестируют деньги или покупают автомобили в качестве подарков. Риск появляется, если кто-то долго тянет с выбором автомобиля после продажи старого. В случае резких колебаний валютного курса, этот процесс может стать сложным, поскольку цены на автомобили могут измениться.
— В следующем году мы не знаем, как будет развиваться ситуация с курсом валют, и какой будет откат. Все взаимосвязано, поскольку заказы и контракты оформляются в иностранной валюте. Если курс продолжит расти, то цены на автомобили также повысятся. Единственное, что может снизить цену автомобилей в 2025 году, — это продолжающаяся ценовая конкуренция среди китайских автогигантов. На отечественном рынке идет жесткая борьба, и представители китайских компаний активно следят за рынком, — отметил Марсаков.
Анар Макашова считает, что наиболее выгодно покупать автомобили, когда у дилеров объявляются скидки или проводятся акции, что чаще всего совпадает с сезонными распродажами. Например, такие периоды приходятся на конец года, когда дилеры стремятся реализовать автомобили текущего модельного года перед поступлением новых партий, а также на начало года, когда компании продолжают распродажу прошлого модельного ряда.
Прогноз цен на авто
Прогнозируется, что цены на автомобили могут вырасти на 10-12%, однако точные изменения покажет время.
На стоимость автомобилей влияют и другие факторы. Одним из них является выход новых моделей: когда производитель обновляет модель, её цена, как правило, увеличивается на 10-12%. Также важным фактором остаются экономические условия: состояние экономики, инфляция, рост затрат на электроэнергию и другие аспекты. В результате автомобили с каждым годом становятся дороже.
— К примеру, в период с 2020 по 2022 год, автомобили значительно подорожали из-за дефицита на рынке, вызванного пандемией. Ограниченное производство автомобилей и сокращение поставок привели к тому, что предложение не успевало за спросом. Несмотря на то, что позже автомобили вернулись в автосалоны и стали более доступными, цены уже не вернулись к прежним уровням. Такой процесс закономерен: цены никогда не возвращаются на прежние позиции, а ценообразование на рынке автомобилей остается подвержено различным факторам, включая политические ситуации, колебания валютных курсов и общий рост стоимости жизни, — сказал Марсаков. — Конечно, будут проводиться различные акции, но наш рынок не настолько большой, чтобы дилеры начали демпинговать или продавать автомобили ниже себестоимости, как это происходит в Китае, США или Европе, где большое количество потребителей. Именно за счет такого демпинга на крупных рынках можно победить конкурентов и не попасть в убытки. Однако в нашем случае рынок небольшой, и не думаю, что дилеры будут бороться друг с другом так сильно, чтобы автомобили продавались за копейки.