В 2024 году средняя цена квадратного метра жилья составила 502 тысячи тенге. По данным Бюро национальной статистики квадратный метр нового жилья в 2023 году в среднем стоил 494 тысячи тенге. В 2019 году этот показатель составлял 275 тысяч тенге.
Рост цен на жилье при этом коррелирует с увеличением доли казахстанских производителей строительных материалов. Специалисты АО «Казахстанский центр индустрии и экспорта QazIndustry» оценили долю отечественных производителей на внутреннем рынке в 66% в 2022 году. Это на 8% выше, чем было в 2021. Однако местным компаниям подобный успех повторить не удалось — в последующие годы их доля росла в год в среднем по 1% и в 2024 году составила 68%. Как планирует Министерство промышленности и строительства, к 2029 году предполагается увеличить долю отечественных производителей до 85%.
Классовые манипуляции
Глава Союза строителей Казахстана Т. Ергалиев считает, что, несмотря на увеличение доли местных производителей, количество материалов не растет.
— Официальная статистика немного мне кажется некорректной. Мы как нуждались в стекле, профилях, насосах, задвижках и фасадных материалах, так и нуждаемся. Мы все продолжаем завозить из-за границы, — говорит Т. Ергалиев.
Казахстан продолжает тесно зависеть от импорта. Несмотря на то, что по отдельным категориям стройматериалов доля местных производителей растет — по данным Бюро национальной статистики, отечественные производители цемента обеспечили спрос на 94,2%.
— Из всех стройматериалов нам хватает только бетона, который мы сами производим. А стекло, часть витражей, фасадные элементы и утеплители мы завозим из-за границы. Есть материалы, которые мы сами производим, но они уступают по качеству, — поясняет Ергалиев.
Иного мнения придерживается международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Л. Тетин. По его мнению, каждый квадратный метр жилья в Казахстана на сегодняшний день состоит как минимум на 50% из импортируемых материалов, если речь идет о массовом сегменте, а при повышении класса жилья доля импортных материалов значительно возрастает.
При этом классовость жилья часто становится предметом манипуляций среди строительных компаний.
— Если мы начнем анализировать, что за жилье сегодня продается, то мы будем удивлены, что Казахстан — единственная страна в мире, где есть 9 классов жилья — эконом, стандарт, комфорт, комфорт+, бизнес, бизнес+, премиум и лакшери. При том, что в мире всего 4 стандарта, максимум 5, — заявил Л. Тетин.
По мнению эксперта, это связано с тем, что рынок строительства Казахстана все еще находится в стадии развития. При этом классификация жилья обсуждается в профессиональном сообществе, но это не выгодно застройщикам и девелоперам.
— Как застройщик я поставил дешевый заборчик и поставил пару камер и говорю, что у меня охраняемый периметр и видеонаблюдение. Получается у меня уже жилье комфорт-класса. А если я в холле еще повесил пару картин, то это и вовсе комфорт+. А это уже плюс 25-30% к стоимости квадратного метра для потребителя, — говорит Л. Тетин.
Как стабилизировать цены?
Как считает глава Союза строителей Казахстана, строительным компаниям очень важно, чтобы вся экономика была стабильна. И главной мерой по стабилизации экономики является наращивание собственного производства. Главной выгодой как для строительных компаний, так и для конечных потребителей может быть высокая скорость доставки по стране, а также доступность и стабильность цен за счет отсутствия транспортных и таможенных расходов.
Строительным компаниям важна стабильная цена — часто бывает такое, что за время строительства цены на стройматериалы повышаются и компании теряют прибыль. Поэтому, по словам Т. Ергалиева, компаниям очень важно сохранить стабильные цены.
При этом, по мнению Т. Ергалиева, главным препятствием развития отечественного производства является таможенный союз.
— Многие барьеры здесь сняты за счет таможенного союза и соседние страны торгуют своими материалами у нас. Некоторые наши производители просто не могут конкурировать. С приходом ЕАЭС и Таможенного Союза мы потеряли способность зарабатывать в экономике. Поэтому необходимо наращивать количество производителей строительных материалов чтобы за счет конкуренции росло качество продукции, — заявил Т. Ергалиев.
Одной из ключевых мер по стабилизации цен на стройматериалы и, соответственно, на жилье должна быть помощь и поддержка производителей стройматериалов со стороны правительства, считает Л. Тетин. Прямые вливания денег в виде извлечения пенсионных накоплений не решат проблему недоступности жилья, однако инвестиции в производства помогут контролировать его себестоимость.
При этом главной сложностью является то, что для развития производств нужен рынок сбыта, а рынок Казахстана очень небольшой. При этом выходить на рынки соседних стран затруднительно в силу слабой конкурентоспособности.
— Мы между молотом и наковальней. с одной стороны вливать деньги в стройматериалы в долгосрочной перспективе не очень выгодно, но с другой стороны, не делая этого, мы попадаем под зависимость других стран, — заключает эксперт.
Очередной рост ждет рынок недвижимости
Давая прогноз на будущее, глава Союза строителей отвечает, что цены однозначно будут расти. При этом, с увеличением доли местных производителей, может иметь место быть сдерживание цен, что позволит регулировать цены на жилье.
— Если проследить статистику, то с 2000-х годов цены на стройматериалы всегда растут. Не было года, чтобы цены падали, — говорит Т. Ергалиев.
По мению Л. Тетина, рынок жилья ожидает очередной рост — как минимум на 25%. Отчасти это связано со стоимостью на импортируемые стройматериалы из-за курса валют.
Еще одной причиной является неопределенность на рынке недвижимости.
— Стагнация была в первом полугодии, потому что прошлый год был рекордным: в эксплуатацию ввели более 3,5 млн квадратных метров жилья в Астане. В этом году планку повысили, но введено только 2,5 млн квадратных метров за полгода. На рынке будет дефицит, поскольку спрос продолжит расти за счет прироста населения, а предложение будет падать, — резюмировал эксперт.
При этом огромный выпуск денег в 2021 году за счет пенсионных накоплений вымыл платежеспособный спрос и привел к нестабильности на рынке недвижимости. Если в рекордном 2021 году было заключено 606 тысяч сделок о покупке недвижимости, то в последующие года их количество начало падать — в 2022 году уже 472 тысячи, в 2023 всего 418 тысяч сделок.
Еще одной проблемой Л. Тетин назвал огромные проблемы с инфраструктурой.
— Проблемы с водой, канализацией приводят к последующему удорожанию квадратных метров. А в столице с декабря 2022 года акимат заявил, что не будет давать техусловия на новые проекты. Объемы строительства стали падать, а спрос все еще высок, — поделился Л. Тетин.