Изношенные сети, долги и недоверие жильцов: какие проблемы достались ОСИ от КСК

После реформы системы управления многоквартирными домами в Казахстане на смену КСК пришли объединения собственников имущества (ОСИ). Однако главные проблемы остались. Некоторые дома десятилетиями обслуживались по остаточному принципу, что привело к изношенному состоянию сетей водоснабжения, электропроводки, фасадов и крыш. Кроме того, ОСИ вынуждены разбираться с финансовыми долгами, оставленными КСК, а также с неплатежами жильцов, которые привыкли к отсутствию строгого контроля.

Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев в своем выступлении на расширенном совещании по вопросам социально-экономического развития страны отметил, что в обществе активно обсуждается вопрос эффективного управления жилым фондом.

– Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача – обеспечить людей качественными и прозрачными услугами – не выполняется, – сказал Глава государства.

Он уточнил, что данная реформа предполагала создание первой ступени в системе местного самоуправления:

– Поэтому оставлять без должного внимания эту задачу нельзя. В целом требуется выверенная инфраструктурная политика.

В столице насчитывается 3 358 многоквартирных жилых домов. 3 069 из них подлежат переходу на формы управления объектом кондоминиума. Остальные 289 относятся к малосемейным общежитиям, ведомственным, аварийным и другим домам, в которых создание форм управления объектом кондоминиума невозможно.

В настоящее время в Астане создано 1 096 ОСИ в 1 280 многоквартирных жилых домах. По городу также продолжают работу 184 КСК.

Какие формы управления домом допустимы в Казахстане

На сегодняшний день предусмотрены три формы управления:

объединение собственников имущества;
простое товарищество многоквартирного жилого дома, если количество собственников квартир и нежилых помещений не превышает 30;
непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если их количество не превышает 16.

– Выбор формы управления домом, а также управляющего – это исключительная компетенция собрания собственников, которое инициирует и проводит общее собрание, – информируют в акимате Астаны.

Если собственники не могут договориться о форме управления домом, жилищная инспекция назначает временную управляющую компанию на срок до года.

Проблемы ЖК

Пользуясь своим правом, жители столичного жилого комплекса «Коркем-1» создали ОСИ в мае 2022 года. Тогда в наследство от КСК, по словам собственников, они получили изношенные инженерные сети, которые не ремонтировали с момента сдачи дома в эксплуатацию в 2022 году. Постоянные прорывы создавали неудобства, жителям приходилось постоянно отключать воду для их устранения.

– Всю документацию, которую застройщик обязан передать по закону, мы истребовали по суду, но до сегодняшнего дня решение суда не исполнено. По данному вопросу судоисполнитель работает уже два года, – объясняет ситуацию председатель ОСИ.

Вопрос прокомментировали в городском акимате.

– Передача финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума и подписание акта приема-передачи осуществляется не позднее трех рабочих дней с момента получения лицом уведомления. Однако, жилищным законодательством не предусмотрена мера ответственности ранее действующих обслуживающих организаций в случаях отказа от передачи дома и документации новоизбранному органу управления объектом кондоминиума, – говорится в ответе.

В случае препятствий со стороны бывшей управляющей компании, ОСИ имеет право обратиться в суд.

– В управление дома вмешивается застройщик, он старается внедрить свою управляющую компанию. Основная часть собственников оплачивает услуги вовремя, но нежилые помещения, принадлежащие застройщику, оплачивают только через суд, – отмечает председатель ОСИ.

Когда новостройка официально регистрируется, застройщик вправе выбрать управляющую компанию, которая будет заниматься домом в течение первых шести месяцев. Это временная мера, пока собственники не выберут форму управления домом.

Если же за полгода жильцы так и не пришли к единому мнению, то жилищная инспекция назначает временную управляющую компанию, которая будет отвечать за дом не дольше года.

После многолетней работы КСК, где жители встречали непрозрачные финансовые схемы и низкое качество обслуживания, многие собственники сомневаются в эффективности ОСИ. Поэтому другой проблемой, с которой после КСК сталкиваются ОСИ – недоверие со стороны собственников квартир. 

– Собрать голоса очень сложно, потому что в нашем доме более 60% живут арендаторы, а многие собственники находятся за пределами города и страны и пассивны. Голосование проходит в электронном виде и на бумажном носителе, – рассказывает председатель ОСИ жилого комплекса «Коркем».

Если в местном бюджете есть средства, власти могут провести капитальный ремонт многоквартирных домов и заменить лифты. Но жильцы должны вернуть эти средства, на основании общего собрания.

Также капитальный ремонт общего имущества дома могут оплатить из государственного бюджета или с помощью бюджетного кредита.

По закону, модернизация, реконструкция или реставрация дома возможны только если за это проголосует больше половины собственников квартир и нежилых помещений.

Куда идут деньги

Одна из проблем в сфере ЖКХ — непрозрачность финансовой деятельности управляющих организаций.

– В сфере жилищно-коммунальных отношений чаще всего жалобы жителей были связаны с непрозрачностью финансово-хозяйственной деятельности органов управления – КСК, ТОО, ИП, ПК. Поправки, внесенные в Закон РК «О жилищных отношениях» от 26 декабря 2019 года, позволяют собственникам взять свои руки управление домом и самим определять целесообразность расходов. Так, принцип «один дом – одно объединение – один счет», на котором строится новый Закон, обеспечивает максимальную прозрачность движения средств, – сообщили в акимате Астаны.

Согласно Закону РК «О жилищных отношениях», на каждый объект кондоминиума открывается сберегательный счет для накопления денег на капремонт. Доступ к счетам имеют председатели ОСИ, члены совета дома, ревизионной комиссии дома, а также собственники квартир и нежилых помещений.

– Основной проблемой в данном вопросе является несвоевременная оплата отдельными собственниками квартир, нежилых помещений выставляемых счетов оплаты. В таких случаях взыскание задолженностей производится через нотариальную надпись и суд, в порядке пункта 6 статьи 50 Закона.

Контролирует движение денег ревкомиссия.

– Ревизионная комиссия или ревизор осуществляет проверку финансовой документации по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, – говорится в ответе управления жилья и жилищной инспекции. – Также собственники квартир, нежилых помещений на основании решения собрания вправе заключить договор об оказании аудиторских услуг по проверке результатов деятельности по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.

Как защитить свои права при работе ОСИ: советы адвоката

ОСИ обязаны регулярно предоставлять жильцам отчеты о расходовании средств, управлении домом и содержании общего имущества.

– ОСИ несут ответственность за состояние дома, поэтому должны предоставлять прозрачную отчетность. Закон обязывает их делать это ежемесячно и ежегодно, но на практике отчеты публикуются раз в год или вовсе отсутствуют, – объясняет адвокат Адильбек Смагулов.

Эксперт рекомендует, чтобы в штате ОСИ был юрист, который помогал бы как жильцам, так и самой организации.

– Часто председателем ОСИ становится человек без юридических знаний. В результате, при возникновении конфликтов жильцы начинают писать жалобы в общий чат, ОСИ перекладывает ответственность на собственников, а споры только усугубляются. Если же в организации есть юрист, он может грамотно вести документацию, разъяснять нормы закона, требовать соблюдения правил ОСИ. Это позволит избежать множества проблем.

Адвокат советует, если возникают разногласия по начислениям или управлению домом, сначала направить в ОСИ письменный запрос с просьбой разъяснить ситуацию. Также можно принять участие в общем собрании собственников, поднять проблемный вопрос или отправить официальную претензию председателю, указав нарушения и предложенные пути их решения.

– Если ОСИ не исполняет свои обязанности, жители могут обратиться в соответствующие инстанции. Например, если речь идет о ненадлежащем управлении домом – в акимат, если есть претензии к качеству предоставляемых услуг – в Комитет по защите прав потребителей, а если возникают подозрения в финансовых махинациях – в Антикоррупционную службу, – поясняет Смагулов.

Когда мирно договориться не получается, остается судебное разбирательство.

– В суды общей юрисдикции подают иски, если ОСИ не выполняет свои обязательства, незаконно начисляет платежи или ущемляет права собственников. Если спор связан с финансами между ОСИ и подрядчиками, дело рассматривается в экономическом суде.

Когда стороны готовы к компромиссу, можно привлечь медиатора.

– Это поможет избежать судебных издержек и сэкономить время, – отмечает Адильбек Смагулов. – А если в штате ОСИ будет юрист, он сможет оперативно разрешать споры, давать рекомендации по работе объединения и не доводить конфликты до жалоб и судебных разбирательств.

ОСИ также может быть реорганизовано и ликвидировано по решению собрания.