Основные условия ипотеки
Недвижимое имущество, в том числе квартира – ценный объект. Не каждый может приобрести его, заплатив сразу полную цену. Поэтому основную часть стоимости квартиры люди берут в кредит. Во многих случаях его получают в банках второго уровня. Банки тоже рискуют при заключении ипотечных договоров. Потому что, во-первых, получателю кредита выдается большая сумма денег, во-вторых – кредит оформляется на длительный срок, в среднем на 5-15 лет. Поэтому банк регистрирует приобретаемую квартиру в качестве залога. Если учесть, что слово «ипотека» в древнегреческом языке обозначало «гарантия», то становится понятно, как появился термин «ипотечный кредит».
Согласие банка на выдачу кредита зависит от нескольких факторов
Один из таких факторов – платежеспособность. Говоря простым языком, из ежемесячного дохода получателя кредита, за вычетом прожиточного минимума (в 2025 году 46 228 тенге) в зависимости от количества членов семьи, если это семейный человек, и ежемесячной суммы других кредитных платежей, должны оставаться деньги в размере ежемесячного платежа по данному оформленному кредиту. Эти требования меняются, в зависимости от статуса получателя кредита (наемный работник, то есть получатель зарплаты, частный предприниматель и другое).
Второй фактор – первоначальный взнос. Это вид платежа, составляющий часть стоимости жилья, строящегося во время оформления ипотеки получателем кредита. При подаче заявки на ипотеку производится оценка недвижимого имущества. После этого рассчитывается первоначальный взнос. Банк кредитует только оставшуюся часть полной стоимости жилья. В банках нашей страны для оформления ипотечного кредита нужно заплатить 15-20% суммы кредита в качестве первоначального взноса. В «Отбасы банке», за исключением специальных программ, первоначальный взнос — 50%. Для банка первоначальный взнос – показатель платежеспособности заемщика и его надежности. Для покупателя это способ уменьшения платежей по жилищному кредиту. Чем больше первоначальный взнос, тем более выгодные условия предлагает банк.
Процентная ставка по кредиту также зависит от первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка по ипотечному кредиту.
Одним словом, если покупатель жилья финансово подготовился, собрал больше денег на первоначальный взнос, его переплата по ипотечному кредиту меньше, срок кредитования короче, и повышается вероятность согласия банка на предоставление ему кредита.
Ипотека без первоначального взноса
По данным экспертов Krisha.kz, официально ипотечные кредиты без первоначального взноса выдают только Halyk bank и Банк ЦентрКредит. Главное требование – предоставление в залог недвижимого имущества равного по стоимости кредитуемому жилью. До полного погашения кредита оба жилья (приобретенное и поставленное в залог) остаются в залоге. Однако эксперты напоминают о мерах предосторожности при таких условиях.
- Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если банк дает ипотеку без первоначального взноса, он требует соответствующий залог. Это может быть, например, недвижимое имущество. Такая ипотека, в большинстве случаев, доступна людям, имеющим недвижимость, квартиру, то есть, не предназначена для всех. Поэтому она и не оказывает сильного влияния на рынок, – говорит эксперт инвестиционного и жилищного рынка Лев Тетин.
В подобном договоре есть финансовая нагрузка.
- Размер ежемесячного платежа большой. В условиях волатильной экономики у человека может не оказаться возможности вносить его вовремя. А если заемщик не выполняет свои обязательства в срок, банк через суд отбирает залоговое имущество, – говорит Л.Тетин.
Также у заемщика есть возможность ставить в залог недвижимое имущество, принадлежащее его друзьям или родственникам. Но собственник должен дать согласие на предоставление залога. Если ипотечный кредит не выплачивается, банк для взыскания задолженности имеет право продать предоставленное в залог недвижимое имущество.
Услуги брокеров
- В интернете встречаются рекламные объявления «оформляю ипотечный кредит без первоначального взноса». Но это считается незаконной схемой, реализуется она, по большей части, следующим образом. Риэлтор или брокер договаривается с аккредитованным оценщиком банка, затем, при проведении оценки приобретаемой квартиры, ее стоимость завышается. Например, рыночная цена квартиры 30 миллионов тенге. 20% от от этой цены – 6 миллионов тенге. Прибавляют эту сумму и указывают стоимость 36 миллионов тенге. В заключение оформляется кредит на 36 миллионов тенге. Эта схема незаконная и опасная», – говорит эксперт.
Есть и другие риски.
- За оказание этой услуги брокер получает плату. Иногда она определяется в размере определенного процента от суммы кредита, иногда это определенная сумма. Например, могут запросить 500 тысяч тенге или 10% от суммы кредита. Допустим, он получил эти деньги сразу, а когда покупатель приходит в банк с полным пакетом документов, банк может не дать согласия на предоставление кредита. Тогда оказывается, что человек уплатил брокеру деньги ни за что. Если этого не случилось, человек покупает квартиру по цене на 20% выше рыночной. Теперь он должен вернуть банку 36 миллионов тенге, – говорит эксперт.
Финансовая подготовка
При приобретении ценного имущества, такого как квартира, важным шагом считается прохождение покупателя через этап «финансовой подготовки». Как говорит эксперт, человек, который не смог собрать даже 20% стоимости жилья в качестве первоначального взноса – финансово несостоятельный. Вероятность того, что такое лицо не сможет выплачивать ежемесячный платеж и лишится имущества – около 50%. Поэтому каждый покупатель, ставящий целью приобретение жилья, перед подачей заявки на ипотечный кредит должен в течение нескольких лет копить деньги на депозите и психологически адаптироваться к кредитной нагрузке. Только тогда у него будет реальная возможность выплачивать ипотеку до конца, без нарушения графика. А нетерпение тех, кто старается купить жилье без накопления первоначального взноса, отзовется им финансовыми трудностями и большой переплатой.
Отметим, премьер-Министр Олжас Бектенов поручил ряду министерств, совместно с предприятиями, акиматами и «Отбасы банком» запустить льготные программы по ипотечному и арендному жилью для рабочих кадров.